Beursbox

Aflossingsvrije hypotheek

 Gepubliceerd door om 17:56
dec 242008
 

Dit was een artikel in de Beursbox nieuwsbrief, maar er komen zoveel reacties op, dat me een plaatsing in dit forum meer op de plaats lijkt. Daarom hieronder de teksten nog even en de eerste reacties. Vanuit het forum kunnen dan extra reacties komen.

Hypotheken in Nederland
De AFM heeft de alarmbel laten rinkelen over de aflossingsvrije hypotheek. Banken hebben die te makkelijk verstrekt. Dat was bij stijgende huizenprijzen geen probleem, maar nu de prijzen van huizen toch iets dalen, kan het in de toekomst een probleem worden.
Tevens hebben banken tot wel 125% van de huiswaarde aan hypotheek verstrekt. In het huidige klimaat gaan banken vaak niet verder dan 80%.
Huizenbezitters die hun hypotheek moeten verlengen, kunnen daar last van krijgen.
Ze willen ‘gewoon’ de volgende zoveel jaar vastleggen, maar ineens wil de bank deze hypotheek niet op die hoogte verlengen. Dat houdt dan in dat de huizenbezitter meer eigen geld moet hebben om de gevraagde hypotheeksom tot onder de 80% van de waarde van het huis te krijgen. Bij dalende huizenprijzen wordt de hoeveelheid benodigd eigen geld alleen maar groter.
Als hierdoor meer huizen gedwongen in de verkoop komen, kan dat alsnog ook de Nederlandse huizenmarkt hard raken.

————

1e reactie:

De AFM was de noodklok aan het luiden over de aflossingsvrije hypotheken, maar hun klacht en noodroep is misschien niet helemaal terecht. Er zijn namelijk wel veel aflossingsvrije hypotheken in de markt gezet, maar als de waarde meer was dan 75% (soms 100%) van de executiewaarde (die rond de 90% van de vrije verkoopwaarde ligt), dan moest er altijd iets worden ‘bijgesloten’. Dat ‘iets’ was dan een overlijdensrisico verzekering en een spaar/beleggingsverzekering. Dit laatste mocht ook een beleggingsdepot met koopsom en/of spaarinleg zijn.
Daarmee werd in 30 jaar dan de hypotheek geheel of gedeeltelijk bijeengespaard. De hypotheek geld dan wel als aflossingsvrij, maar er wordt wel degelijk iets aan de aflossing gedaan. Namelijk een éénmalige aflossing aan het eind van de hypotheek.
Zover bekend bestaan aflossingsvrije hypotheken zonder bijverband helemaal niet! Dit is althans de mening van één van de financieel adviseurs die met verbazing het persbericht van de AFM en mijn reactie daarop heeft gelezen.
Of deze adviseur is roomser dan de paus en heeft keurig gewerkt terwijl de rest de hoekjes afsneed, of Hoogervorst van de AFM is uit zijn nek aan het lullen en weet amper waar hij het over heeft als het over deze materie gaat.
De waarheid… Zegt u het maar. Ik ben er van overtuigd dat de expert die zijn reactie gaf altijd netjes handelde. Ik kan echter niet instaan voor de banken die ook zelf deze hypotheken in de markt gezet hebben. We weten maar al te goed hoe ze op heel veel fronten de regels en voorschriften aan hun laars gelapt hebben.

—————–

Ik kreeg overigens een aanvulling van een andere professional:

Zojuist las ik dat stukje over de aflossingsvrije hypotheken. Het klopt dat de meeste banken als eis stelden dat alles wat meer geleend werd dan 75% van de EW afgedekt moest zijn door een of andere vorm van aflossing. Vaak werd er dan natuurlijk een “woekerpolis” naast gesloten. Vaak om dat de klant het risico wilde nemen, omdat een garantiepolis te duur was, omdat de aanbieder simpelweg niks met garantie kon leveren (zoals DSB) en soms ook uit eigenbelang van de adviseur. Niet alle banken hanteren de grens van 75% EW. Sommige banken houden 90% EW aan en GMAC en SNS voerden zelfs producten waarbij tot 125% EW aflossingsvrij geleend kon worden. Vanuit de zorgplicht die de adviseur heeft nam men aan dat deze producten niet misbruikt zouden worden, maar veel meer tot maatwerk zouden leiden.
Daarbij komt dat een 125%-aflossingsvrij product nooit kwalificeert voor een “complex product”. Die kreet komt voor in de WFT (Wet Financieel Toezicht). Een complex product is een samenstel van 2 of meer financiële producten. Je kunt bij een 125%-aflossingsvrije hypotheek nu zeggen dat er 0 euro wordt afgelost en volgend jaar bij dezelfde klant een polis sluiten voor de aflossing. Dat is interessant omdat je dan alle provisie ineens kunt vangen. Bij een complex product zijn de aanbieders verplicht om de provisie deels (30%) uit te smeren over de looptijd terwijl bij een niet complex product de provisie ineens uitbetaald kan worden. Als ik 2 producten verkoop waar ik ieder 1000 euro aan verdien dan heb ik bij splitsing daarvan 2 x 1.000 euro en bij samenvoeging tot een complex product 1400 euro ineens en daarna 10 x jaarlijks 60 euro.

—————-

Ik kreeg overigens nog een reactie die ik mocht plaatsen:

Mijne heren,

Ik wil toch nog even reageren op de aflossingvrije hypotheken.

De meeste aflossingvrije hypotheken zijn niet afgesloten voor 100% maar meestal voor 50% van de executiewaarde.

Waarom zijn er aflossingsvrije hypotheken gesloten, daar de meeste kandidaatkopers geen zin hebben om de aflossing die zij zouden kunnen doen, aangewend moeten worden van de overheid, om weer in de aankoop van een nieuw huis te stoppen. Met dat geld kan de koper dan huismeubilair kopen. Wat voorheen meegefinancierd kon worden met de hypotheek. De meeste kopers willen na 30 jaar best een aflossingsvrije hypotheek hebben afgestemd op hun pensioen   Bij huren moet men na 30 jaar ook blijven betalen.
Heeft de regering waar de heer Hoogervorst inzat niet vast laten leggen dat de hypotheekschuld na 30 jaar  in box 3 moet vallen. Heeft diezelfde regering er niet voorgezorgd dat de aflossingsvrije hypotheek daardoor werd gestimuleerd.Met de aflossingsvrije  hypotheek in combinatie van annuïteit is het voor de starters ook mogelijk een woning te kopen i.v.m. de lasten.  Na 30 jaar zullen er zeker uitgevende hypotheekgevers zijn die in de problemen komen i.v.m. de schuld van box 1 naar box 3
Misschien kunnen de banken en de hypotheekinstellingen een formule vinden dat de hypotheek die op maat gesteld moet worden op de persoon die hypotheekgever wordt, elke 5 jaar de nieuwe persoonlijke situatie van hun client bekijkt. De overheid kan bijvoorbeeld na 30 jaar zeggen indien de hypotheek
60% van de executiewaarde is zij garant staan en de box 1 status gehandhaafd kan blijven.

De heer Hoogervorst en meerdere politici wijzen met hun vingertje na de schuldigen maar komen niet met goede voorstellen naar clienten.

Ik denk maar zo elk vak heeft zijn specialisten. Maar de heer Hoogervorst  ,evenals meerdere bankdirekteuren en politicie brallen en brallen maar.

De tijd is rijp om de echte specialisten naar voren te schuiven.
Misschien heeft U een netwerk om deze brallende personen van repliek te dienen.

Hoogachtend,

A.G.J. de Gier

  Plaatsen/stemmen op NUjij Plaatsen/stemmen op eKudos Plaatsen/stemmen op MSN Reporter Plaatsen/stemmen op Bligg.be Voeg toe aan je Google bladwijzers Verstuur deze pagina per e-mail via Feedburner

  3 reacties aan “Aflossingsvrije hypotheek”

  1. Gesjoemel aan beleggingscontracten bij Fortis Bank Private Banking Mees-Pierson

    Beleggingscontracten OP NAAM van de REKENINGHOUDERS zijn bij Fortis Privte Banking lang niet zo VEILIG als U denkt.

    Meer informatie Pirson Arlette
    Schriekweg 23 2240 Zandhoven 0475.61.63.90

  2. sorry, ik heb mijn reactie onder een foutieve rubriek geplaatst

  3. Uw reactie interesseert mij wel ! Waarover gaat dat ? Is dat de privé-informatie van een rekeninghouder van Fortis ? Waar is dat te vinden ?

Sorry, het reactieformulier is momenteel gesloten.