A BLEAK PICTURE…

1 september, 2010 | door MHAAGEN |

Dat is wat Maarten Verheyen van o.m. www.groeilanden.nl schildert van de Amerikaanse economie en in het bijzonder de toestand op een key market : de huizenmarkt :

De oude recepten werken niet meer. De Amerikanen hebben $3.600 miljard gespendeerd om banken te redden van de ondergang en de economie recht te trekken.

Wat hebben ze teruggekregen? De val werd gestopt. En ja, er waren hier en daar wat groene scheuten. Maar dat is het dan ook. Eén zwaluw maakt nog geen zomer, toch?

Van zodra de overheid stopt met geld uit te delen, is het zo weer winter.

Wat doe je als de oude remedies niet meer werken? Volgens sommigen is het allemaal een kwestie van dosering.

De massale overheidsinterventies waren nog niet massaal genoeg. Er moet meer gebeuren. De roep om quantitative easing 2.0 is luid en duidelijk.

Beleggers hopen dat Bernanke er snel mee komt. Dat is wat de beurs nog min of meer recht lijkt te houden momenteel.

Ze vergeten echter dat we een eindpunt hebben bereikt. Akkoord, in het verleden kon je makkelijk de economie stimuleren door nieuwe schulden te maken.

Voor iedere dollar extra schulden, groeide de economie dan met $5 of $6 aan. Zo bekeken was het zelfs verstandig. De terugverdieneffecten hielpen bij het aflossen van de lening.

Het is allemaal een kwestie van vertrouwen. De overheid kan zorgen voor goedkoop geld maar als niemand er wat mee wil doen, is de strijd bij voorbaat verloren.

De Federal Reserve gaf de banken honderden miljarden aan extra liquiditeiten. Gratis of zo goed als gratis dan nog. Maar het geld bleef daar liggen.

Banken leenden deze sommen niet uit. Al was er bij consumenten ook niet meteen de nodige appetijt voor bijkomende leningen.

Vandaar dat je de M3-cijfers, die het totaalbedrag van de uitstaande leningen in kaart brengen, ziet dalen. Vrij hard zelfs. Het is geleden van de jaren ‘30 dat dit cijfer nog zo hard onderuit ging. En iedere keer als het gebeurt, zit je maanden later middenin een recessie.

Je kan een paard naar het water brengen, maar het niet dwingen om te drinken.

Wie de toestand in de huizenmarkt bekijkt, weet precies wat ik bedoel. Hier heeft de overheid letterlijk alles gedaan wat mogelijk was. Of je het nu hebt over historisch lage hypotheekrentes, subsidies voor kopers, extra garanties voor hypotheekverstrekkers, … het was er allemaal.

En wat zien we na al deze dure interventies? De verkoop van nieuwe woningen is afgelopen maand gedaald tot het laagste niveau sinds 1963!

Ik weet niet hoe het met jou zit, maar ik krijg het benauwd van bovenstaande grafiek. De huizenmarkt zette in 2007 en 2008 reeds de toon en lijkt nu ook weer een voorlopende indicator.

De activiteit zit momenteel zelfs beneden het niveau van 2008. Niet bepaald bemoedigend.

Deze grafiek stelt de zaken dan nog beter voor dan ze daadwerkelijk zijn. In 1963 telde de bevolking van de VS immers 189 miljoen inwoners in vergelijking met 304 miljoen vandaag.

De huizenmarkt toont perfect aan wat er gebeurt wanneer de overheid zich gaat bemoeien met de vrije markt.

Toen de vastgoedprijzen gingen dalen, moest men natuurlijk iets doen. Dit kon men toch niet zomaar laten gebeuren?

In de jaren voordien waren de prijzen echter als een raket omhoog geschoten. Tot ver boven de faire en realistische waarde.

Het mocht allemaal passeren. Hoe kan de overheid immers inschatten of er sprake is van een bubbel? Of de centrale bank?  Zij kunnen toch echt niet de partypooper spelen die de muziek om twee uur afzet!

En alhoewel deze economische wonderkinderen totaal niet in staat zijn om een bubbel te herkennen, weten zij wel tot op twee decimalen na de komma wanneer de prijzen te goedkoop worden.

Vandaar dat ze wel moesten ingrijpen en de vastgoedmarkt op alle mogelijke manieren ondersteunen. Dit zorgde er alvast voor dat de prijzen niet de kans kregen om te dalen tot het niveau dat de vrije markt wenselijk beschouwde.

Je zou kunnen zeggen dat de prijzen kunstmatig hoog werden gehouden. Kopers die actief zijn in de markt weten dat natuurlijk. Vandaar dat zij niet bepaald gehaast zijn om hun centen te spenderen. En vandaar dat de huizenmarkt nu in een compleet comateuze toestand verkeert.

Zo bekeken hebben de massale overheidsinterventies niets bijgebracht en enkel tot gevolg dat er nog minder handel is dan voorheen. Way to go!

Deze cijfers zullen pas weer aantrekken wanneer vastgoed goedkoop genoeg is om kopers aan te trekken. Ja, je kan beweren dat de prijzen al met tientallen procenten gedaald zijn. Maar blijkbaar is het niet genoeg.

De vastgoedprijzen liggen nog steeds boven het historisch gemiddelde. Een terugkeer naar dat gemiddeld betekent een daling van nogmaals 20%. En dan zwijg ik nog over het feit dat de meeste bubbels die barsten de prijzen gewoonlijk ver beneden de trend brengen.

groeten,

Maarten Verheyen